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8月房价刷新单月上涨纪录

合肥在线  2016-09-21 09:48   稿源: 经济参考报

  疯狂的楼市还在不停地创造纪录。19日,国家统计局发布的8月70大中城市宅销售价格变动情况显示,8月房价并未在连续3个月收窄的惯性影响下继续下滑,而是反常地出现了大幅度反弹。

  业内人士指出,在货币现象主导下的楼市,高涨的房价只是资金堆积的假象,一旦政策收缩,恐慌性购房恐难以持续,其风险不言而喻。

  逆袭房价连续三月下滑后冲高

  数据显示,70大中城市8月房价大幅上涨。与上月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有4个,较7月减少12个,上涨的城市有64个,较上月增加13个。同时价格方面,8月环比最高涨幅5.6%,较7月的4.6%大幅上涨1个百分点,最低降幅为0.3%,较7月的1.1%收窄0.8个百分点。

  二手住宅价格方面,与7月相比,70大中城市价格下降的有9个,较上月减少2个,上涨城市57个,较上月增加6个。价格变动方面,环比最高涨幅4.5%,较7月的3.2%大幅上涨1.3个百分点,同时降幅也从7月的0.5%收窄至0.4%。

  国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示,一二三线城市新建住宅和二手住宅涨幅均有所扩大。新建商品住宅价格环比上涨的64个城市中,比上月涨幅扩大的城市有31个,涨幅在1%以上的城市有25个,最高涨幅为5.6%。二手住宅价格环比上涨的57个城市中,比上月涨幅扩大的城市有30个,涨幅在1%以上的城市有18个,最高涨幅为4.5%。

  中原地产市场总监张大伟表示,在信贷超发的预期下,多地出现了恐慌性购房。70大中城市新建商品房住宅平均环比涨幅高达1.26%,二手房住宅平均环比涨幅高达0.89%,刷新了单月上涨历史纪录。而此前7月,新建住宅环比涨幅仅为0.72%,二手住宅仅为0.53%。

  数据显示,在7月时,房价涨幅超过3%的只有南京、合肥、厦门三个城市,但到了8月,郑州环比上涨5.6%、上海环比上涨5.2%、无锡、合肥分别上涨4.9%、4.8%,福州、南京分别上涨4.3%、4.1%,厦门、北京、石家庄、天津、杭州、济南、武汉等13个城市涨幅超过3%。

  “本轮房价上涨并非市场自发爆发,完全是因为政策刺激。”张大伟表示,2016年截至目前是有史以来中国房地产政策环境最宽松的时期。从中央到地方,一系列重磅的楼市刺激政策轮番出台,楼市刺激政策主要涉及信贷、税收、购房补贴等各类实质性环节,甚至购房契税也史无前例作出调整放松,强劲地支撑了市场的全面复苏。

  风险“面粉贵过面包”成常态

  9月19日,南京开启了首次网上土地拍卖,其中四幅地块为商业用地(G40、G41、G42、G43),仅江宁正方新城地块为商住用地,但在经过182轮竞拍后,该地块达到了最高限价后,将在9月23日通过摇号的方式确定竞得人。

  南京土地市场网站公布的成交结果显示,当日网上交易共计5幅地块,成交5幅地块,其中1幅商住地块需进行现场摇号后确定竞得人,总起始价78.9亿元,成交总价123.63亿元,溢价44.73亿元。

  为缓解高价地不断涌现影响,郑州市也提出,在地价达到最高限价后,开发商将由竞地价改为竞房价。

  中原地产研究中心统计数据显示,截至目前,40个一二线城市中,一线城市2016年住宅土地楼面价同比2015年上涨了71.3%,二线城市涨幅更是达到了75.6%。而在楼面价上涨的同时,溢价率更是纷纷刷新历史纪录。一线城市住宅土地平均溢价率达到了94.51%,二线城市达到了60.77%。张大伟表示,在热点城市,普遍出现了地价超过房价的现象。

  例如,在厦门出台限购政策前,8月26日厦门集中出让六幅土地,分别是翔安南部3幅、新圩、集美灌口和同安汀溪各1幅土地。其中,翔安区04号地块在举牌环节,有房企不到一分钟就加价10亿元,最终由厦门本土房企融侨地产以42.18亿元拍得,合计楼面价38345元/平方米,溢价率140%,打破厦门尘封七年的住宅地块楼面单价。

  张大伟认为,地王是未来最大的风险,一线城市成交已经开始放缓,部分热点二线城市成交火热,房价地价领涨。如果未来房地产调控继续因城施策,升级到一城一策,且一旦信贷政策宽松不能持续,四季度房地产市场的风险可能爆发。

  惊叹货币现象主导楼市

  对于房价反常的跳涨,亚豪机构市场总监郭毅认为,造成这一现象的重要原因是宽松的信贷政策。

  郭毅指出,央行日前公布的8月金融统计数据显示,新增信贷中,居民按揭贷款再度“一枝独秀”。8月,住户部门贷款增加6755亿元,其中,短期贷款增加1469亿元,中长期贷款增加5286亿元,后者为年内第二高。今年前8个月住户部门贷款即房贷的新增值已高达4万亿,占全部新增信贷的比重为46%,而2014和2015年这一占比分别是35%和29%。

  “而4万亿的贷款新增量,成为刚需以及刚改需求入市的重要支撑。”郭毅认为,在连续两年近5次降息之后,今年的房贷利率水平也已达到阶段性低点,“真金白银”的支出减少也成为促进需求入市的推进器。需求的爆发使得今年房价水平持续处于上涨周期,这轮上涨很大程度上可称之为“货币现象”。

  “除此之外,一线城市以及二线城市当中土地供应,尤其是住宅用地供应的大幅减少,以及由此引发的价格的飙升,使得未来住宅预期将进入‘量少、价高’的阶段,受此影响现售住宅项目价格也出现快速提升,由此拉动了整体房价水平持续上涨。”郭毅说。

  张大伟表示,包括杭州等多个城市的限购和限贷政策,最多只有喊话作用,在当下资金潮下,这种力度的政策对市场的影响非常微弱,不收紧房地产信贷额度,房价继续出现恐慌上涨依然是趋势。

  张大伟说,现在房价爆发的原因是资金潮下的资产荒,导致购房者出现了恐慌,那么要解决这个问题只能从三方面来,要么是降低资金潮,要么是增加优质资产,或者降低购房者恐慌,三方面都需要加码政策,信贷不能只投入到房地产,要有政策约束信贷进入实体,房地产去库存也不能只去一二线的库存,银行对三四线应该增加利率优惠。政策恐慌必须降低,给市场以平稳的预期,增加土地供应。

  同时,张大伟提醒,尽管绝大多数城市房价环比都出现上涨,但城市间涨幅差异仍然较大,上涨过快的城市主要集中在一线城市和部分热点二线城市,其房价涨幅远高于其他城市,其余二三线城市房价走势相对平稳。风险正在扩张,购房者不要被不理性冲昏头脑,成为最后一个接盘人。

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